Redaktionelt forord

Priserne på landbrugsjord og -ejendomme - Kan de forklares og forudsiges?

Prisudviklingen på landbrugsjord og -ejendomme er kommet meget i fokus i den seneste tid. Det skyldes flere forhold: Dels er jordpriserne en meget vigtig ubekendt faktor i landbrugets økonomi, dels påvirkes långivernes soliditet også af de faldende værdier på landbrugsjord og  -ejendomme. 

Prisen på landbrugsjord har i vid udstrækning fulgt den boligboble, som vi har oplevet det seneste årti. Priserne på landbrugsjord steg dog ekstraordinært i 2007-08 som følge af fødevarekrisen, som pressede priserne på landbrugsvarer i vejret. Derfor har den efterfølgende nedgang også været mere markant. Spørgsmålet er nu, om vi har nået en markedspris i balance, og om man kan bruge et økonomisk markedsafkast som pejlemærke for jordprisernes stabilitet.

Vi kommer næppe nogensinde i den situation, hvor landbrugsjord giver et langsigtet afkast svarende til gennemsnittet af andre investeringer. Der vil med andre ord altid være købere til landbrugsjord, selv om prisen er så høj, at afkastet er under gennemsnittet. Det er der flere forklaringer på:

For det første er jord et af de få aktiver, som ikke forsvinder, og som der er en begrænset mængde af. Modsat aktier, obligationer – selv statsobligationer – og andre værdipapirer, har landbrugsjord altid en vis værdi, så risikoen for at ende med et værdiløst aktiv er meget lille.

For det andet vil der i de kommende mange år komme et stigende pres på landbrugsjorden. FN forudser, at det samlede landbrugsareal ikke vil stige nævneværdigt frem til 2050 – og i samme periode skal landbrugsproduktionen næsten fordobles, hvis den forventede efterspørgsel skal opfyldes. Det vil alt andet lige betyde, at landbrugsjord bliver en endnu mere knap ressource, som dermed vil stige i pris.

For det tredie behøver man ikke frygte, at der mangler købere til landbrugsjord. Det er således ikke nødvendigt at diktere et yderligere prisfald, for at gøre køb af landbrugsjord attraktivt for nye eller ekspanderende landmænd.  Forskellene i indtjening blandt landmænd er store, og den bedste tiendedel af landmændene vil næsten altid være i stand til – og have som mål – at vokse og købe mere landbrugsjord. Strukturudviklingen i landbruget løber hurtigt, og dermed løses væsentlige indtjeningsproblemer i erhvervet

For det fjerde er der også en række ikke-økonomiske eller indirekte forhold, som på langt sigt er med til at holde jordpriserne oppe. Landbrugsjord bliver i stigende grad anvendt til ikke-jordbrugsformål, og der knyttes en vis herlighedsværdi til landbrugsjord.  Landbrugsjord kan også være en nødvendig investering for at skabe en indtjening i husdyrproduktionen. Endeligt er der også stærke vækst-ambitioner gemt i mange landmænd, som betyder, at efterspørgslen efter jord bliver kunstig høj. Alt i alt betyder dette, at den reelle markedspris vil være højere end den teknisk beregnede pris – og at der vil være købere til denne højere pris.

Vi kan alle være bagkloge og se, at en dæmpning af jordpriserne skulle være sket for flere år siden. Nu skal vi især forsøge at lære af situationen og undgå, at vi næste gang igen er for sent ude. Det betyder, at vi skal begrænse de prisbobler, der er på jordpriserne  - og det gælder både når prisen er i top og i bund. At lægge en dæmper, når prisen allerede er faldet markant, skaber ikke den nødvendige stabilitet – tværtimod.

Netop prisen på jord og landbrugsejendomme er temaet i den første artikel, som er skrevet af forhenværende seniorforsker, Jens Hansen. Emnet for artiklen er: Prisen på landbrugsejendomme - er bunden nået? Med forbedring af landbrugets bytteforhold, fald i realrenten og fald i ejendomspriserne er landbrugsproduktionen atter blevet lønsom i langt de fleste større landbrug. Dette taler for, at ejendomspriserne har nået bunden og måske vil begynde at stige. Imidlertid har krisen givetvis gjort mange landmænd mere opmærksomme på den store økonomiske usikkerhed, der er knyttet til erhvervet, ligesom nogle uden tvivl også er blevet mindre risikovillige, hvilket vil bidrage til at begrænse eventuelle stigninger i ejendomspriserne, så længe krisen er i erindring.

I den næste artikel, Relationerne mellem renten og prisen på svinekød har ændret sig er skrevet af Klaus Kaiser og Casper Venning Pedersen. I artiklen analyseres og kvantificeres sammenhængen mellem renten og priserne på hhv. svinekød og korn, som alle har stor betydning for landbrugsvirksomheders økonomi.

De gennemførte tests viser, at den lange rente og prisen på svinekød samvarierer frem til ca. år 2000. Herefter kan der ikke konstateres en statistisk signifikant sammenhæng. Afkoblingen har konsekvenser for risikostyringen. Hvis de selvstændige pris- og rentebevægelser er et varigt fænomen, kan forholdet mellem renten og prisen på hhv. svinekød og korn ikke længere anvendes som automatisk risikoafdækning. Der kræver derfor en særdeles lang risikohorisont og sikker adgang til rigelig likviditet, hvis risikostyringen skal baseres på sammenhæng mellem renten og prisen på hhv. svinekød og hvede.

Den tredie artikel har titlen Landmandens og rådgiverens professionelle risikostyring og er skrevet af chefstrateg, Svend Jørgen Jensen. Også her spiller prisrelationer en vigtig rolle. Samtidig ses der også på de cykliske bevægelser, som findes i både makroøkonomien og på landbrugsmarkederne. Ligeledes analyseres de langsigtede korrelationer mellem  rente og hvede. Der konkluderes bl.a., at ud fra en risikobetragtning bør en hvedeproducent aldrig etablere en fastrenteswap. Han skal altid ligge i variabel rente, fordi der er stærk korrelation mellem rente og hvede. Det har der været i over 100 år.

Den fjerde artikel har titlen Voksende spredning i landbrugets indtjening, og er skrevet af Klaus Kaiser. Her undersøges og vises den større spredning i landbrugsvirksomhedernes driftsresultater. Konklusionen er bl.a., at denne udvikling øger landbrugsvirksomhedernes behov for at kunne agere fleksibelt, samtidig med at den større spredning øger behovet for rådgivning inden for blandt andet strategi, risikostyring, benchmarking, investering, finansiering, optimering og krisehåndtering.

I den sidste artikel, Fødevarekriser, analyseres de seneste globale fødevarekriser. Årsager, forløb og konsekvenser belyses, og på den baggrund udledes en række erfaringer og perspektiver for den fremtidige udvikling.

God læselyst.

Ph.D., cand. agro. & merc. Henning Otte Hansen (ansvarshavende redaktør)
Fødevareøkonomisk Institut, Københavns Universitet